Les assureurs possèdent-ils tant de logements "vacants" qu'on le dit ?

Les vapeurs médiatiques autour du logement social, des mal-logés et des sans-logis ont permis de dénoncer un certain nombre d’acteurs comme sans cœur, sans scrupule et sans compassion. Heureusement, Don Quichotte a quitté ses moulins pour nous éclairer : les « zinzins » ou investisseurs institutionnels et plus particulièrement les assureurs créent et entretiennent la pénurie de logements. Ils détiennent des millions de mètres carrés désespérément vides ! Qu’en est-il précisément pour les assureurs ?

Pour avoir les chiffres des assureurs opérant en France, il suffit d’une connexion internet. Il existe en effet un organisme professionnel représentant une très grande majorité des acteurs de l’assurance, il s’agit de la FFSA (Fédération Française des Sociétés d’Assurance). Cet organisme publie chaque année en juin un rapport d’activité consultable en ligne (http://www.ffsa.fr/). Chapitre gestion financière des compagnies, on apprend que les assureurs gèrent 1285.1 milliards d’euros d’actif au 31 décembre 2005 (essentiellement des contrats d’assurance-vie en euros). Alors là, on pense les débusquer ces riches sociétés spéculatrices. Cependant, une ligne plus bas, nous apprenons que l’immobilier représente 4.1% du patrimoine soient  53.2 milliards. Les sommes en jeu se sont réduites comme peau de chagrin. Néanmoins, 53.2 milliards d’euros ! Ce n’est pas rien ! Presque 1.5 fois le déficit annoncé de la République ! Poursuivons notre lecture. Nous obtenons alors une répartition par type d’immobilier au 1 janvier 2004 et un métrage. 12 millions de m² sont gérés en direct. Ils sont repartis ainsi : 5.6 millions de m² en bureaux, 1.3 millions de m² en commerce et 4.2 millions de m² en logements résidentiels (soit environ 52 000 logements). Si 4 personnes (i-e un foyer moyen) vivent ensemble, les assureurs logent 4 * 52 000 personnes, soient 208 000 particuliers. On peut même calculer que ces 4 personnes vivent dans un appartement d’environ 80 m².

Par contre, ces chiffres datent d’il y a un an. Les assureurs sont peut être devenus massivement acheteurs d’immobilier. Nous devons répondre par la négative. En effet, la législation en vigueur limite le poids de l’immobilier dans leur bilan. La lecture passionnante du Code des assurances et plus particulièrement l’article R-332-2 (http://www.legifrance.com) et suivants nous révèle, que les compagnies ont le droit de détenir de l’immobilier (immeubles, sociétés foncières) dans un état membre de l’OCDE en face de leurs engagements règlementés, c’est-à-dire en face de leur passif envers les assurés et leurs ayants-droit. Néanmoins, ces actifs sont limités à 40% desdits engagements et chaque investissement immobilier ne peut représenter plus de 10% de l’actif cantonné. Ces investissements sont donc limités et encadrés, ce qui n’est par exemple pas le cas des emprunts d’Etat. L’objectif est de maintenir la solvabilité de la compagnie et sa capacité à pouvoir vendre et solder ses positions rapidement en cas de besoin. L’immobilier ne se prête pas à cela. De plus, on peut imaginer que les règles deviendront de plus en plus sévères, notamment à cause de l’actuel chantier de la Commission européenne visant à réglementer la solvabilité des compagnies. Ce chantier, plus connu sous le nom de Solvency II pour les initiés, risque d’exiger un important besoin en fonds propres pour détenir des immeubles. Ainsi, les assureurs risquent de sortir un peu plus de ce marché.

Enfin, rappelons qu’actuellement avec les niveaux de prix des biens immobiliers et des loyers, le rendement brut d’un tel investissement (pour du résidentiel) est de l’ordre du taux d’emprunt d’état à 10 ans (un peu moins de 4% annuels). Il est plus simple d’acheter une obligation dans ces conditions. Pour mémoire, l’immobilier de bureaux et de commerce sert un taux de 5-6% annuels. Les assureurs ne sont donc pas incités à investir dans le résidentiel.

C’est d’ailleurs la conclusion de la FFSA dans son rapport 2005. Je cite : « Au-delà de l’ajustement structurel de leur allocation immobilière, dicté par la gestion actif-passif, et de ventes conjoncturelles liées aux niveaux accrus des prix, les assureurs se désengagent du secteur résidentiel, du fait d’une réglementation des baux de plus en plus défavorable aux bailleurs institutionnels. » Les assureurs prennent donc leurs plus-values sur l’immobilier résidentiel, et vont investir sur d’autres supports moins contraignants et tout aussi rentables.

La  rumeur, qui considère que les assureurs détiennent massivement de l’immobilier, fait donc « pschittt ».

Par contre, ces logements sont-ils occupés ? En effet, c’est ici que réside la deuxième attaque.

Réfléchissons ensemble. L’immobilier a un coût. Il faut en effet payer les impôts locaux, entretenir les immeubles. Ainsi, si on possède un bien et qu’on ne le loue pas ou qu’on ne l’occupe pas soi-même, on perd de l’argent. Les institutionnels ne peuvent pas se le permettre sur un parc immense. De plus, les assureurs ont besoin de revenus, afin d’offrir une rentabilité aux contrats d’assurance-vie. Il y a certes toujours des vacances entre deux locataires, le temps de refaire la peinture et de changer la moquette. Mais il tombe sous le (bon) sens, que ces immeubles sont majoritairement occupés. Pour enfoncer le clou, attendre une montée du marché pour pouvoir uniquement réaliser une plus-value est un jeu dangereux. Car rien n’est moins sûr que la valeur de votre actif demain. Ne pas le louer plombe d’autant plus votre rentabilité espérée.

On peut donc considérer qu’avant de dénoncer, il faut se renseigner sur le bien fondé d’une rumeur. Et que l’existence de cas particuliers ne permet en aucun cas de généraliser.