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Etat culturel,L' |
Les associations, qui dénoncent le manque de logements, parlent beaucoup d’appartements vacants. Elles laissent sous-entendre, que de nombreux mètres carrés sont inoccupés. Qu’en est-il exactement ? La première idée est d’aller consulter les publications de l’INSEE concernant le parc résidentiel français. Nous pouvons consulter en ligne les statistiques suivantes pour l’année 2004 :
Nous lisons donc qu’il existe 1.912 millions de logements vacants, soit 6.21% du parc résidentiel. Ce chiffre a priori n’est pas négligeable. L'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière a publié dans son ouvrage référence 2005-2006 des commentaires sur les statistiques de vacances publiées par l'INSEE. Voici les propos du rapport rapportés par le magazine PAP : La notion de vacance mérite d'être précisée dans la mesure où elle ne correspond
pas à la notion de disponibilité des logements. Ainsi, l'Institut de l'Epargne Immobilière
et Foncière fait remarquer que sont décomptés, dans la catégorie des logements vacants,
les logements déjà affectés et en attente d'occupation, les logements mis en vente, les
logements en attente de location, ceux qui sont en cours de travaux, ainsi que ceux qui
sont désaffectés pour cause de vétusté, par exemple, et ceux dont le sort n'est
pas encore décidé (succession, par exemple). Il ressort de cette typologie que seulement 2% du parc reste vacant du seul fait de la volonté de leurs propriétaires. Sur le taux global d'inoccupation, l'Institut note que selon les experts internationaux, le niveau "normal" de vacance, c'est à dire celui témoignant d'une fluidité satisfaisante du marché, ce que l'on appelle le taux de vacance incompressible, se situe dans une fourchette de 6 à 7%. La situation de la France ne semble donc pas anormale selon ces critères. Que regroupe donc le concept de « logement vacant » ? L’INSEE donne sur son site la définition suivante : Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location ; - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation; - en attente de règlement de succession ; - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…). Dès lors, les statistiques de l'INSEE sur le taux de logements vacants n'indiquent pas que ces logements seraient nécessairement disponibles pour y habiter. Le ministère de l’équipement a justement récemment publié une étude sur la nature de la vacance dans le marché du logement. On y apprend avec stupéfaction que de l'avis du ministère de l'équipement, les statistiques de l'INSEE sur le taux de vacances sont peu précises. La fiabilité d’une enquête sur les logements repose en grande partie sur la qualité des réponses des ménages occupants, intérrogés. Or, par définition, un logement vacant est un logement non occupé, disponible pour la vente ou la location, en attente d’occupation ou encore gardé volontairement vacant. Il ne pourra donc pas y avoir de rencontre entre l’enquêteur et l’occupant. Mais ne pas pouvoir rencontrer le ménage occupant, ne signifie pas nécessairement que le logement est vacant. L’occupant peut tout simplement être absent au moment du passage de l’enquêteur. Il peut s’agir d’une résidence secondaire ou d’un logement occasionnel, c’est-à-dire qui n’est occupé qu’une partie de l’année. Face à une porte fermée, l’enquêteur ne pourra avoir des informations sur le logement que par le gardien ou les voisins. Et c’est sur leurs dires qu’il classera le logement dans la catégorie des vacants. Autrement dit, sous produit de l’étude des logements occupés, les statistiques sur le nombre de logements vacants et sur leurs caractéristiques à partir des recensements de la population ou des enquêtes nationales logement sont assez peu précises. Un rapport de l'INSEE publié en janvier 2003 étonnamment intitulé "La proportion de logements vacants la plus faible depuis 30 ans" nous donne quelques indications sur la méthodologie de l'INSEE pour établir ses statistiques sur les logements vacants L’enquête Logement 2002 s’est déroulée de décembre 2001 à février 2002, sur un échantillon de 45 000 logements. Elle fait suite à une série d’enquêtes analogues réalisées tous les 4 ou 5 ans, et dont la première a eu lieu en 1955. Ainsi, sur un parc global de 30 millions de logement, l'INSEE n'audite qu'environ 0,15%. Cet indicateur est donc plus proche de la méthode utilisée pour les sondages d'opinion que de la méthode scientifique de la statistique. Ce rapport nous présente ensuite les raisons invoquées par les propriétaires expliquant la vacance de leur logement.
Nous pouvons y lire qu’environ 80% des logements dits vacants le sont pour les 4 premières raisons indiquées ci-dessus. Ainsi, seulement 23% des logements vacants le sont sans raison définie. Cela concerne donc 440 000 logements (1 912 000 * 23%). Néanmoins, ces logements pourraient-ils être disponibles pour y loger des personnes ? Cela n'est pas si évident. Par exemple, nous ne savons pas combien, de ces logements peuvent être loués. En effet, l'Etat interdit à la location ou à la vente des logements de moins de 9m², de même il impose des règles de salubrité, de présence de matériaux dangereux (plombs, amiante, etc...). On peut aisément imaginer le scandale, si de tels logements apparaissent sur le marché. Nos chères associations du "droit au logement" ne manqueraient de dénoncer les propriétaires sans scrupule profitant de la misère du monde… Là encore, l'étude du ministère de l'équipement nous informe sur la nature des logements vacants Selon la dernière enquête logement (dont les résultats tant en niveau absolu qu’en évolution sont voisins de ceux du recensement sur les périodes récentes), ce parc de logements vacants est ancien : 55 % a été construit avant la dernière guerre mondiale contre un tiers seulement pour les résidences principales. Ces résultats sont cohérents avec les fichiers fiscaux Filocom. Selon cette source, les logements vacants sont plus souvent des petits logements : un quart n’a qu’une pièce et moins de 35 m² contre seulement 8 % des logements pour l’ensemble du parc. Ce sont des logements peu confortables. Environ 23 % est sans confort et 29 % avec un confort partiel, contre respectivement 6 et 21 % pour l’ensemble des résidences principales. Ensuite, où sont situés ces logements ? Sont-ils tous rue de la Banque dans le deuxième arrondissement de Paris ? Nous pouvons en douter… Le rapport du ministère de l'équipement indique même une carte des logements vacants.  Un certain nombre de logements vacants semblent bien se trouver dans des zones rurales en voie de désertification. Nous pouvons donc légitimement penser que même notre estimation basse de 400 000 logements vacants ne correspond pas et de loin à des logements dans lesquels pourraient ou voudraient loger ceux qui sont aujourd'hui sans abris. Il semble donc que certaines « vérités » n’en soient pas. Le concept de « vacance » doit donc être manipulé avec beaucoup de précautions, car il pourrait faire croire qu'il "suffit" de prendre les logements vacants aux "riches" pour que tout le monde trouve un toit dans ce pays. Les causes du mal-logement sont donc à trouver ailleurs que dans la captation par certains d'un parc que l'on croirait en quantité déterminé. Nous pouvons déjà citer les multiples règlementations qui limitent la construction ou le haut niveau de taxation qui diminue le pouvoir d'achat et donc la possibilité d'accéder à un logement. Mais l'étude des entraves étatiques au marché du logement mérite une étude très approfondie pour pouvoir en saisir toutes les subtilités. Nous pouvons donc déjà dire que les logements "vacants" au sens de l'INSEE n'ont que peu de rapport avec le mal-logement en France. Sources : Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière - Le marché immobilier français http://www.pap.fr/actu-immobilier/archives/decembre-2005/actualites/logements-vacants-leurre -ou-realite.asp http://www.ieif.fr/siteieif/index.nsf/wdif/5B74B8B78705A885C12570CE00786E19?opendocument &id2007020100001 INSEE - La proportion de logements vacants la plus faible depuis 30 ans (2003) http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP880.pdf INSEE - Répartition des logements selon leur catégorie et le type de logement (2006) http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fiche.asp?tab_id=69 Service Economie, Statistiques et Prospective du Ministère de l'équipement - Mesurer la vacance pour évaluer les tensions sur le marché du logement (2006) http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/NS_162_3-14_cle6f9194.pdf
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