Pourquoi il faut libérer l’offre de logements

Article diffusé dans le quotidien La Tribune du mercredi 20 juin 2007.

Durant la campagne électorale, sur le thème du pouvoir d’achat et du logement, Nicolas Sarkozy a défendu sa vision d’ « une France de propriétaires ». Afin de faciliter l’accession au logement, il envisage une mesure permettant de déduire 20% des intérêts d’emprunt de la résidence principale à concurrence de 750 euros pour une personne seule et de 1500 euros pour un couple. Pour ceux qui ne sont pas imposables, cela se traduira par un chèque versé par le Trésor Public, à l’image de ce qui se fait déjà avec la prime pour l’emploi. Enfin, ce dispositif sera opérationnel pour tous les foyers ayant un crédit immobilier en cours.

Vu le niveau d’imposition que subissent les français, on ne peut que se réjouir d’une baisse substantielle de l’impôt sur le revenu. De plus, le logement représente le plus gros poste de dépenses pour la plupart des ménages français. En effet, selon les statistiques de l’association des études foncières, entre 1998 et 2005, le prix de l’immobilier a augmenté 70% plus vite que le revenu moyen des ménages. En réalisant une réduction d’impôts sur la base des intérêts d’emprunt, la mesure de Nicolas Sarkozy vise à réduire le coût du crédit immobilier pour les ménages français et donc à augmenter leur solvabilité. Néanmoins, l’expérience récente montre que la plupart des ménages prenant un crédit immobilier sont dans une situation d’endettement maximal (de 30 à 35% des revenus du foyer), et ce sur des durées de plus en plus longues.

Magma de lois et de réglementations. En augmentant leur solvabilité, ne risque-t-on pas de voir alors tout le gain fiscal se retrouver dans les prix du marché immobilier et ainsi ne rien changer au problème de logement des français ? De plus, avec des français consacrant une part de plus en plus importante de leur revenu à l’immobilier, si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter de manière si importante, il n’est pas déraisonnable de penser que le problème ne vient pas de la solvabilité de la demande, mais plutôt d’une offre immobilière qui n’y répond pas.

Or en France, l’offre de logement est fortement bridée par un magma inextricable de lois et de règlementations. Nous pouvons citer, pêle-mêle, les droits de mutation prohibitifs (abusivement appelés « frais de notaire » qui sont en fait des taxes au profit des collectivités locales), les temps d’obtention de permis de construire qui se chiffrent en années, les lois de la construction de plus en plus contraignantes, les lois et règlements sur la limitation de l’expansion territoriale des villes, les règlements sur la hauteur des constructions en ville, et surtout les restrictions drastiques sur la disponibilité du foncier. En effet, en France tout terrain n’est pas réputé constructible. Bien au contraire, la constructibilité d’une terre est considérée comme un privilège qu’octroie le pouvoir public au propriétaire du terrain. La disposition du foncier est régie par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), élaboré par la commune. Dès lors, compte tenu de toutes les règlementations nationales qu’il doit intégrer et de tous les recours possibles de la part d’associations, de l’opposition municipale ou des instances nationales, un PLU est au mieux révisé tous les cinq ans. La disponibilité effective de terrains constructibles est donc toujours en décalage avec les besoins réels des citoyens.

Toutes ces entraves à la construction de logements neufs font nécessairement monter les prix de l’immobilier. Mais cela ne nuit pas à tout le monde. En effet, les gros bénéficiaires de la rareté artificielle du foncier sont d’une part les propriétaires multiples, qui voient la valeur de leur capital augmenter et d’autre part les notaires et les collectivités locales, dont les revenus sont directement liés aux prix de l’immobilier.

Au détriment des plus faibles. Ces règlementations redistribuent donc les richesses des demandeurs de logement vers les plus aisés. Comme toujours, l’inflation législative et la contrainte règlementaire se retournent avant tout contre les plus faibles. Vincent Bénard, de l’Institut Turgot, a estimé dans son étude sur le logement parue en mars 2007, que le coût de la « pénalité réglementaire » en France était de 46 milliards d’euros. Ce montant est bien plus élevé que ce que toute politique de relance de l’offre pourrait envisager. Mais surtout, cette libération de l’offre de logements aurait en plus l’intérêt d’avoir un effet réel sur les prix, et donc sur l’accession au logement des plus mal lotis. Toutes les politiques de soutien de la demande dans un marché dans lequel l’offre est bridée ne conduiront qu’à faire augmenter les prix. Il convient donc de renoncer au plus vite à ce dispositif de défiscalisation et à tous les autres qui ont des effets similaires, comme les lois Borloo, Robien, et bien d’autres. La seule politique sociale du logement ne peut consister qu’à libérer l’offre de logements neufs de ses contraintes règlementaires.